Ждёт ли Россию крах рынка первичной недвижимости?

По данным «Бон Тон», за 10 месяцев 2019 года в России было выдано разрешений на строительство новых объектов на 4,8 млн кв. метров, тогда как в 2018 году на 52,3 млн квадратных метров. «Яма», обусловленная падением выдачи разрешений почти в 10 раз, настигнет строительную отрасль к концу 2020 — началу 2021 года. Именно в это время в стране начнут снижаться показатели по вводу жилья, считает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. Не может не сказаться ожидаемый обвал количества новостроек и на национальном проекте «Жилье и городская среда». Он ставит большие задачи по расширению объемов ввода недвижимости до 120 млн кв. м в год.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», поддержала коллег из «Бон Тон»: «Сейчас рынок пополняется корпусами в старых ЖК. Немедленного дефицита предложения, конечно, не наступит, цены и спрос не изменятся. Тем не менее можно ожидать, что в следующем году прирост предложения замедлится».

Эксперт объясняет это тем, что активность девелоперов заметно сократилась в 2019 году из-за реформы долевого строительства. За 11 месяцев текущего года на столичном рынке новостроек появились в продаже 57 проектов, тогда как за аналогичный период 2018 года девелоперы начали реализацию 87 жилых комплексов. Во второй половине года, по данным аналитика, некоторые столкнулись с проблемами поиска капитала под новые проекты, что еще больше сказалось на приросте числа новых ЖК.

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», отметил, что уже сейчас девелоперы строят себе в убыток. Раньше у дольщиков можно было привлекать средства условно бесплатно. Сейчас, с переходом на эскроу, бюджеты начали предоставляться банками под процент. Это сильно влияет на доходность проектов, особенно в регионах. В Москве, считает эксперт, норма внутренней доходности на собственный капитал упала с 30 до 27%, а в области – с 30% до 13-14%. И чем дальше от МКАД, тем ниже этот показатель.

«В регионах и вовсе уже нет смысла заниматься девелопментом для зарабатывания денег. – положив средства на депозит, можно заработать больше, ничего не делая. — комментирует Денис Бобков. — Поэтому даже Мособласть (а это 12% от сданного жилья в прошлом году) уже находится в зоне риска. Схема эскроу существенно сократила доходность, а ведь еще есть Краснодарский край (6% от сдачи в 2018 году), Ленинградская область (4%), Ростовская область (3%)».

Впрочем не все опрошенные эксперты согласились с грядущим обвалом рынка недвижимости.

По мнению Антона Мороза, ответственного за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», в Москве и Петербурге глобальных проблем не наблюдается: «Если говорить о столицах, то Москва в этом году показывает увеличенное количество вывода кв. метров в эксплуатацию. Город имеет достаточно большой ресурсный земельный банк и количество выданных разрешений на строительство позволяет нам говорить о том, что заложенные на данный момент для Москвы показатели нацпроекта в ближайшие два года будут выполнены, где-то даже с превышением. В дальнейшем эти проекты будут точно так же спокойно выводить на суд граждан и покупателей и, скорее всего, они тоже будут реализовываться достаточно хорошими темпами».

В Петербурге, по данным эксперта, количество объектов, разрешение на строительство которых получено и которые фактически уже выведены в работу, достаточно комфортное. Это позволяет городу выбирать именно те проекты, которые должны качественно реализовываться на его территории.

С точки зрения реализации нацпроекта обе столицы оказались не проблемными. Кроме того, отмечает спикер, застройщики Санкт-Петербурга и Москвы чувствуют себя в новых реалиях достаточно комфортно. В Санкт-Петербурге банков, которые работают в системе проектного финансирования, 7, в Москве — более 10. Несмотря на дороговизну процесса, на определённые технические условия и сложность перехода непосредственно на работу в системе эскроу-счетов, эти два субъекта страны переходят на вывод новых объектов и вообще на новый режим жилищного строительства достаточно оптимистично. Весь спрос населения, который возникнет в дальнейшем, будет обеспечен достаточным количеством кв. метров.

Дмитрий Шиманов, генеральный директор исследовательской компании MAR CONSULT, уверен, что рынку недвижимости не даст упасть удешевление ипотеки: «Уже сейчас мы видим, что рынок недвижимости приходит в движение и по результатам 10 месяцев 2019 год рост по данным Минстроя составил 8%. Это происходит отчасти потому, что ключевая ставка в этом году была снижена до 6,5% и тем самым практически подошла к историческим минимумам». Когда правительство обнародовало план увеличить объем ипотеки до 3 трлн рублей, аналитик отмечает, что это казалось нереализуемым даже технически. Обещание увеличить выдачу кредитов на жилье в 5 раз всего за 3 года, звучало как «предвыборная сказка времён Горбачёва».

Но правительство справилось и уже в 2018 году достигло запланированных объемов. Это существенно поддерживает рынок недвижимости: «Я не вижу ни одного повода, почему положительный тренд, задавшийся в этом году, не должен продолжится в следующем».

Более того, отмечает эксперт, ЦБ планирует и дальше снижать ключевую ставку, а значит ипотека вполне может прийти в диапазон 7-8%, что делает жилье еще более привлекательным для широких масс.

«По нашей оценке рост рынка в столичном регионе в следующем году составит около 7%. Увеличение спроса вызовет и рост цен, который мы прогнозируем на уровне 5-7% для новостроек и 1-2% для вторичного жилья», — рассказывает эксперт.

Ситуация по стране

Однако, если оторваться от благополучных Петербурга и Москвы, и говорить о регионах, то аналитики отметили: и у девелоперов, и у покупателей действительно есть проблемы.

Во-первых, огромное количество разрешений на строительство было получено в июле, поскольку застройщики не понимали до конца суть проводимой реформы, старались перевести максимальное количество проектов в бумажный вид для того, чтобы в дальнейшем была возможность их реализовывать.

Во-вторых, вывод новых проектов осложняется падением доходов населения, которое является основным покупателем жилья. Эта тенденция серьёзно влияет на желание девелоперов выводить новые проекты.

И последнее — это сложный механизм получения проектного финансирования. В некоторых субъектах страны (их более 20) нет ни одного открытого эскроу-счёта.

«Поскольку повысить доходность в регионах, благодаря увеличению цен, не получится, у государства остается один выход – субсидирование застройщиков в «малодоходных» регионах», — отмечает Денис Бобков.