Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев ответил на вопросы "Российской газеты"

Владимир Якушев - о новом в ипотеке, ценах на жилье и низких процентах по кредитам

Он также объяснил, почему не стоит ждать резкого повышения стоимости жилья с переходом на новые правила, вступившие в силу 1 июля. И какие обязанности появятся у застройщика при передаче готовых квартир владельцам.

Владимир Владимирович, дольщикам, действительно, очень долго приходится ждать, пока недостроенный дом передадут новой компании. Как можно ускорить этот процесс?

Владимир Якушев: Процедура банкротства в настоящий момент - единственно возможный механизм скорейшей достройки проблемных домов.

Исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления существенно сократили эту процедуру. Теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Только это одно изменение сразу позволило сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год.

Был значительно упрощен порядок включения требований участников строительства в реестр по передаче жилых помещений.

Если раньше для этого требовалось каждое заявление рассмотреть арбитражному суду, теперь это делает конкурсный управляющий. Срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30 дней.

Мы планируем дальнейшее внесение изменений в закон для того, чтобы внедрить дополнительные механизмы, которые позволят максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать и решать проблемы дольщиков, купивших в них квартиры.

Максимально быстро, на ваш взгляд, это за какое время?

Владимир Якушев: В идеале - не более полугода с момента признания застройщика банкротом до выхода нового застройщика на объект.

При этом хочу отметить, что принятие решений по делам о банкротстве застройщика - это исключительная компетенция арбитражных судов, так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств.

В новом законе есть норма о достройке объектов Фондом защиты участников долевого строительства, в каких случаях она применяется?

Владимир Якушев: Эта норма применяется только в тот момент, когда принято решение правительства в отношении того или иного проекта. В других случаях она не работает.

Порядок работы с другими объектами определен, составлены дорожные карты субъектов, работа будет продолжаться так же, как и велась.

Фонд защиты участников долевого строительства появился совсем недавно. По новому законодательству застройщики должны отчислять в него взносы?

Владимир Якушев: Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в фонд.

Остальные застройщики как отчисляли взносы в фонд, так и будут продолжать это делать. Сейчас размер взноса в фонд составляет 1,2 процента от цены договора долевого участия, но мы не исключаем, что тариф будет повышен.

После того, как все перейдут на эскроу-счета, какая будет судьба фонда? Может быть, как-то изменятся его функции?

Владимир Якушев: Фонд будет работать в соответствии с законом до момента полного исполнения своих обязательств.

Сколько обманутых дольщиков числится сейчас в реестре?

Владимир Якушев: Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69 регионах. Всего в реестр пострадавших граждан включено 30 633 человека.

"Дорожные карты" ведут субъекты, у каждого региона есть предложения по решению вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим "дорожным картам" проблема по существующим домам должна решиться до 2023-2024 годов.

Но тут есть особенность: мы продолжаем выявлять проблемные дома, которых нет в "дорожных картах" регионов. Эту работу сейчас ведет ДОМ.РФ. И это отнюдь не новые обманутые дольщики, а появившиеся несколько лет назад, однако не включенные в реестр. Их дома не были признаны проблемными. К сожалению, мы можем получить прирост по мере того, как будут оцифрованы все дома.

Как появились обманутые дольщики, проблемы которых сейчас приходится решать?

Владимир Якушев: Мы не будем говорить сейчас о прямом выводе средств из строительных проектов, о хищении. Возьмем распространенный пример: застройщик строит три дома, расчетный счет у него один, дольщики несут деньги, и с трех объектов они зачисляются на расчетный счет.

Застройщик посчитал финансовую модель, и по ней у него 30 процентов прибыли. Но он не ждет, когда эта прибыль будет заработана, объекты введены в строй, он начинает тратить ее сразу. И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель дает сбой. А это значит, что не все дома этого застройщика будут достроены.

Самая главная проблема - это так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь застройщики уже не смогут работать так, новый закон не позволяет этого.

Давайте напомним, какие требования теперь установлены для компаний, которые работают на рынке многоквартирного домостроения?

Владимир Якушев: Остановлюсь на нескольких знаковых вещах, которые изменились с 1 июля. Во-первых, повысились требования к застройщикам. Они должны иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, историю жилищного строительства не менее 10 тысяч квадратных метров.

Во-вторых, вводится правило "одно разрешение на строительство - один расчетный счет". Это требование как раз позволит не складывать все деньги в один котел, а значит, одна из основных причин появления обманутых дольщиков будет устранена.

И третье, банковское сопровождение. Банки будут контролировать, куда застройщик тратит деньги дольщиков, которые он собирает на своем счете. Этот механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а после этого срока деньги дольщиков можно будет использовать только с применением специальных счетов - эскроу-счетов.

Эти требования невозможно выполнить за один день. Сколько времени застройщикам дано на то, чтобы выстроить свою работу в соответствии с новыми правилами?

Владимир Якушев: Ряд требований будет применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех, кто уже начал привлечение средств граждан, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

Застройщики уже с этого года могут переходить на спецсчета. Как вам кажется, многие ли воспользуются этой возможностью? Многие ли банки будут готовы работать с застройщиками по новой схеме?

Владимир Якушев: Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт.

Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению.

К примеру, Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области.

В течение этого года вы ожидаете, что большое количество застройщиков воспользуется возможностью перейти на спецсчета?

Владимир Якушев: Это зависит не только от застройщиков, но и от расторопности банков. ЦБ РФ сформирован список из 55 банков, которые уполномочены работать по новой схеме.

И многие из них готовы открывать эскроу-счета уже в этом году?

Владимир Якушев: Мы провели совещание с банками, на котором было 20 представителей кредитных организаций. Все они готовы работать по этой схеме.

Банк - это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу. Для них это ресурсы, заработки.

Некоторые застройщики опасаются, что банковское сопровождение, а потом и кредитование, окажется дорогим. Минстрой будет отслеживать, какие условия по банковскому сопровождению и кредитам предлагают банки застройщикам?

Владимир Якушев: Мы будем контролировать эту ситуацию. Любые услуги имеют определенную себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего и новая схема не стала для них способом обогащения. Сбербанк, например, определил, что стоимость услуги банковское сопровождение для застройщика составит порядка 5 тысяч рублей в месяц.

Какими будут условия по кредитам для застройщиков?

Владимир Якушев: Если бы деньги дольщиков вносились на обычный депозитный счет, банк мог бы начислять некую депозитную ставку. Условно 5 процентов, а рыночная кредитная ставка для выдачи кредита равняется условно 12 процентам. Но так как банк освобожден от начисления процентов на те средства дольщиков, которые хранятся на его счетах, на выходе мы получим кредитный продукт под 6-7 процентов.

За эти деньги застройщик должен построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры с участником строительства, который внес деньги на спецсчет в банк. И только после этого банк закрывает счет, а деньги направляются на погашение кредитной линии. Оставшаяся прибыль поступает на расчетный счет застройщика.

Поэтому деньги дольщиков использовать в строительстве можно, но по четко очерченному механизму, который описан в законе. На тех застройщиков, которые будут работать по этому механизму, все основные требования не распространяются. Потому что деньги граждан в этом случае защищены, застройщик их не получает. Нет смысла предъявлять дополнительные требования к застройщику.

Как будет выглядеть приобретение квартиры с применением спецсчета с точки зрения покупателя?

Якушев: Если человек решил приобрести в проекте квартиру, он несет деньги и кладет их на специальный счет в уполномоченный банк, и до конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре.

Эти деньги играют две роли: первая - это обеспечение кредитной линии, которую берет застройщик, и второе - это инструмент понижения процентной ставки, по которой он должен получить кредитную линию.

А как будут проходить ипотечные сделки с эскроу-счетами? Если я беру ипотечный кредит в одном банке, а застройщик пользуется другим, то в каком банке будут лежать в итоге деньги на квартиру?

Якушев: Вы взяли ипотеку в одном банке, затем открываете спецсчет в другом банке, в том, где обслуживается застройщик. Кладете на этот счет деньги. Перевод на эскроу-счет может быть и в безналичной форме по заявлению заемщика.

Придется ли покупателю самому закрывать этот счет?

Якушев: Нет, закрытие счета эскроу осуществляется банком. Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее получить средства с такого счета. А получить их он сможет, только предоставив документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на один объект долевого участия.

Эскроу-счет - это специальный счет, на котором можно учесть имущество, документы и деньги. Содержимое счета хранится на нем до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В строительной сфере таким обстоятельством выступает завершение строительства и передача готового жилья покупателю.

Деньги покупателя при использовании эскроу-счета поступают не застройщику, а в банк. И весь период возведения дома лежат на таком счете, за счет чего снижаются риски потери средств дольщиком, если девелопер не закончит строительство.

С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов застройщиками является добровольным, а с 1 июля 2019 года обязательным.

Источник: http://www.minstroyrf.ru/press/ministr-stroitelstva-i-zhkkh-vladimir-yakushev-o-novom-v-ipoteke-tsenakh-na-zhile-i-nizkikh-protsent/