«ОПОРА России» оценила поправки в закон о долевом строительстве

Общественная организация «ОПОРА РОССИИ» подготовила экспертное заключение на законопроект № 581453-7, вносящий очередные поправки в законодательство о долевом строительстве.  Проект уже прошёл первое чтение в Госдуме и в настоящее время готовится ко второму.

Главный вывод, который следует из заключения: в предлагаемом виде законопроект принимать нельзя, поскольку он порождает очередные правовые коллизии. Об этом сообщило АНСБ со ссылкой на текст заключения. Документ подписан членом президиума «ОПОРЫ РОССИИ» и бизнес-омбудсменом по строительству Дмитрием Котровским, уточняет АНСБ, однако заключение не публикует, а предлагает собственную его интерпретацию.

Согласно этой информации, эксперты «ОПОРЫ РОССИИ» положительно оценили ряд поправок и уточнений, предлагаемых законопроектом (таковых насчиталось почти десяток), отметили несколько спорных действующих норм 214-ФЗ, которых поправки не коснулись, и усомнились в эффективности мер, вводимых в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Отрицательную позицию эксперты заняли по следующим нововведениям:

• Неполучение акта ввода объекта в эксплуатацию в течение 6 месяцев с даты передачи объекта в собственность, указанной в ДДУ, является признаком неплатежеспособности (несостоятельности) и является поводом для начала процедуры банкротства застройщика. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления при этом применять запрещается.
• Гражданам – участникам строительства при их согласии могут быть переданы помещения с характеристиками, отличными от тех, что были указаны в ДДУ. Что будет при несогласии граждан с таким предложением, в документе не уточняется. Эксперты опасаются, что в данном случае могут возникнуть злоупотребления, когда более рентабельные помещения будут удерживаться для последующей реализации за большую цену.
• Вызывают много вопросов положения законопроекта, регламентирующие процедуру банкротства жилищно-строительных кооперативов. Так, например, в новых положениях содержатся нормы о том, что члены ЖСК, а также члены, покинувшие ЖСК за 6 месяцев до введения процедуры банкротства, солидарно несут субсидиарную ответственность. А общие положения о погашении требований (ст. 201.10 127-ФЗ) в данном случае не применяются.
• Также эксперты указывают, что статья 9 законопроекта № 581453-7 говорит о том, что поправки к 127-ФЗ вступают в силу со дня  их официального опубликования, а большинство положений  закона  о банкротстве будет распространяться также на производства, которые возбуждены до дня вступления в силу нововведений. По мнению экспертов, данное решение требует дополнительного анализа во избежание возникновения серьезных правовых коллизий.

Отдельное внимание уделили эксперты расширению полномочий Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. По их мнению, дополнительного регламентирования в профильных нормативно-правовых актах требует процедура взыскания Фондом страховых выплат со страховщика через расширение полномочий конкурсного управляющего.

Категорически против высказались в «ОПОРЕ…» по поводу расширения полномочий Фонда в части проведения плановых и внеплановых проверок финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. Это приведет к созданию дополнительного контрольно-надзорного органа на рынке жилищного строительства, говорят эксперты.

Обращают внимание эксперты и на ряд законодательных послаблений отдельным застройщикам: согласно проекту, участвующие в долевом строительстве Фонд реновации жилищного фонда, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и Некоммерческая организация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства могут не соответствовать требованиям 214-ФЗ, не открывать счета-эскроу и не делать отчислений в компенсационный фонд. Последняя создаётся для достройки проблемных объектов и будет финансироваться из средств самого Фонда, иных публично-правовых компаний и бюджета РФ. Эта НКО становится приобретателем незавершенных объектов без конкурса и обязуется передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения.

По мнению экспертов, три года – слишком большой срок для завершения строительства объекта, в какой бы из стадий строительства он не находился, а потому необходимо регламентировать оптимальные сроки завершения строительства объекта и передачи помещений их законным владельцам.

Далее законопроект предполагает, что Счетная палата РФ и иные госорганы смогут осуществлять внешний государственный аудит (контроль) в отношении вышеупомянутой НКО. Однако это противоречит действующему законодательству: Счетная палата может контролировать деятельность ДОМ.РФ и Фонда защиты прав дольщиков, но не их дочерних организаций в форме НКО, отмечают эксперты.

«В случае если ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» станет единственным учредителем унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме Фонда, то на её деятельность будет распространяться действие  ст.7 ФЗ «О некоммерческих организациях», в соответствие с которой учредители не отвечают по обязательствам созданного ими фонда, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей», — говорят эксперты, указывая на то, что государственные контролирующие органы, не имеют права контролировать и вмешиваться в деятельность такой НКО.

По мнению экспертов, данная организационно-правовая форма для организации, которая будет распоряжаться бюджетными средствами, а также средствами граждан России, будет отвечать за завершение проблемных жилищных объектов, является неприемлемой. Необходимо проработать иные правовые формы дочерней компании Фонда для целей завершения строительства долгостроев.

«Дополнительно считаем важным отметить, что на протяжении последних трех лет наблюдается систематическое нарушение процедур разработки и принятия федеральных законов и поправок к ним, — завершают эксперты «ОПОРЫ…» своё заключение. -Правительство РФ в лице Минстроя вносит в Госдуму рамочные проекты федеральных законов, а после прохождения процедур оценки регулирующего воздействия, публичных обсуждений и первого чтения законопроекта заменяет текст более расширенной, дополненной и детализированной редакцией. Законодатель при этом не заявляет повторного публичного обсуждения, и принимает во втором чтении новую редакцию».

Работа с поправками к законодательству о долевом строительстве – яркий тому пример. Ежегодно Минстрой разрабатывает, а Госдума принимает поправки в 214-ФЗ. Документы обычно не проработаны, не согласованы с правоприменительной и судебной практикой, что уже через несколько месяцев приводит к необходимости принятия очередного пакета поправок. При этом с каждым очередным пакетом поправок, корректирующим предыдущий пакет, Минстрой дополняет редакцию новыми нормами.

По мнению экспертного сообщества, редакция проекта федерального закона № 581453-7 ко второму чтению требует дополнительного анализа и проработки совместно с профессиональным сообществом. Необходимо также получение заключений от профильных органов федеральной исполнительной власти и Главного государственно-правового управления президента РФ.