Российские стройки подвергнутся большим переменам

Россию ждет масштабное обновление старого жилого фонда. По крайней мере, по оценкам аналитиков, каждый пятый дом в стране подходит под критерии реновации, проходящей сейчас в Москве. Отвечал за столичную реновацию Марат Хуснуллин, а теперь он курирует строительную отрасль всей страны. Что необходимо сделать для рывка в массовом жилищном строительстве?

Смене куратора строительной отрасли на уровне вице-премьера правительства предшествовали драматические события. Формально 2019 год оказался для жилищного строительства успешным. Как сообщил в самом конце прошлого года глава Минстроя Владимир Якушев, по предварительной оценке, в 2019 году ввод жилья составит 80 млн «квадратов» – заметно больше, чем годом ранее (75 млн кв. метров).

Однако перспективы дальнейшего роста неочевидны, хотя в «майском указе» президента и в нацпроекте «Жилье и городская среда» предусмотрено, что уже в 2024 году в стране должно быть сдано 120 млн кв. метров. Основным препятствием стали проблемы с переходом к новому механизму финансирования строительства, предполагающему отмену прежней схемы, когда кредиторами застройщиков выступали покупатели квартир. Но запустить механизм проектного финансирования, который должен минимизировать риски дольщиков, удалось лишь частично. Количество выдаваемых разрешений на новое строительство резко снизилось. В ходе прошедшего в конце прошлого года круглого стола по реализации национального проекта «Жилье и городская среда», организованного Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ), приводилась такая статистика: за весь 2018 год в России были выданы разрешения на возведение порядка 52 млн кв. метров жилья, а за три квартала 2019 года – всего на 4 млн кв. метров. Это означает, что уже в 2020 году объемы строительства могут резко упасть.

О проблемах с выполнимостью показателей нацпроекта предупреждали давно. Для Хуснуллина новый этап в карьере станет огромным вызовом, учитывая глубину системных проблем в отрасли.

Очаги строительного бума

Если исходить из главного целевого индикатора, заложенного в нацпроект – строить 120 млн «квадратов» в год, то в среднем на одного жителя России в 2024 году должно приходиться чуть больше 0,8 кв. метров вводимого жилья. Но вопрос в том, как обеспечить, чтобы на этот усредненный показатель вышло как можно больше регионов. Сегодня уровень диспропорций между регионами в сфере жилищного строительства совершенно вопиющий.

Как показывает исследование РИА «Рейтинг», опубликованное в прошлом октябре, за предшествующий год восемь регионов страны уже добились указанного объема ввода жилья на душу населения – в Ленинградской, Тюменской, Московской, Калининградской, Ульяновской, Белгородской и Липецкой областях, а также в Краснодарском крае этот показатель превышал 0,8 кв. метра на человека. Еще примерно два десятка регионов можно считать крепкими середняками – в них строилось 0,5-0,8 «квадрата» на человека в год. Для оставшейся же почти полусотни регионов достижение среднего показателя, предполагаемого нацпроектом, выглядит крайне сложной задачей.

Среди субъектов с минимальным вводом жилья – главным образом, регионы Дальнего Востока, Сибири и Севера, откуда продолжает уезжать население.

Чуть лучше обстоит ситуация в регионах европейской части страны. Жилищное строительство активнее всего развивается там, где есть экономические успехи – а, следовательно, и платежеспособный спрос. Количество таких регионов невелико – к названным выше можно добавить Татарстан и Башкирию, Ростовскую, Свердловскую и Самарскую области, входящие в первую десятку по валовому вводу жилья в стране. Большие объемы жилищного строительства создают значительные преимущества для этих регионов, а точнее, для их центров, выступающих точками притяжения внутрироссийских миграционных потоков. Казань, Краснодар или Ростов-на-Дону, где жилья строится много (не говоря уже о двух столицах), выглядят привлекательными местами для жителей депрессивных регионов.

Но строительный бум, который некоторые миллионники переживают в последние годы, обернулся множеством проблем. Прежде всего это нехватка инфраструктуры – новые дороги, мосты, школы и больницы появляются в быстро растущих мегаполисах гораздо медленнее, чем типовые районы многоэтажек. Качество этих «человейников» зачастую имеет мало общего со стандартами комфортного жилья. Для многих застройщиков (зачастую в той или иной степени аффилированных с местными властями) подобная стройка стала выгодным бизнесом по извлечению прибыли из земли, а не созданием действительно достойных условий жизни для граждан.

Упражнение в масштабировании

Представители строительного комплекса восприняли назначение Марата Хуснуллина куратором их отрасли не без оптимизма.

«Марат Шакирзянович обладает огромным опытом строительства в различных условиях. Это не только Москва, где основными объектами строительства являются многоквартирные дома огромных размеров, но и Татарстан, где существует большой объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Именно при Хуснуллине началось серьезное зарождение строительного комплекса Татарстана – например, подготовка к Универсиаде в Казани, где при строительстве объектов были использованы новейшие технологии, материалы и конструкции. Такие же технологии применяются и при строительстве большинства объектов в Москве», – говорит вице-президент ассоциации НОСТРОЙ Антон Мороз.

Помимо основной задачи Хуснуллина – обеспечить прорыв строительной отрасли, ему предстоит усилить исполнение реализации нацпроектов не только в Москве, но и на всей территории страны, добавляет эксперт.

Важно, что это касается не только нацпроекта «Жилье и городская среда», но и еще пяти-шести напрямую связанных с развитием стройотрасли нацпроектов, которые включают в себя огромный пласт строительных работ. Тем самым, считает Мороз, удастся обеспечить увеличение ВВП в строительной отрасли страны более чем в два раза, улучшить производительность труда, добиться ее модернизации и перехода на новый уровень. При этом, предполагает представитель строительной отрасли, вряд ли произойдет сокращение целевых показателей нацпроекта, в связи с чем требуется ряд стимулирующих стройку мер.

«Нужно изменить систему финансирования строительства, удешевить доступ строителей к деньгам, уменьшить стоимость ипотечных ресурсов и расширить ипотеку не только на многоэтажные квартирные дома, но и на индивидуальное жилищное строительство. И если это строительство будет обеспечено необходимыми для покупки денежными средствами потребителей, то планы президента будут выполнены», – считает Антон Мороз.

Но масштабировать достижения в Москве и Татарстане Хуснуллину будет непросто, предупреждает руководитель подмосковной компании «Аргументум» Дмитрий Жигалов: «Одно дело Новую Москву застраивать и работать с ограниченным количеством игроков на рынке, и совсем другое дело – работать в масштабе страны».

Кроме того, перед российским строительным комплексом стоит задача освоения новых технологий. В настоящее время, отмечает соучредитель проектного бюро «М.К.3», член жюри национальной премии «РадиДома PRO Awards» Анастасия Семенченко, лишь несколько девелоперов перешли на цифровое ведение бизнеса, на системы информационного моделирования. Также задачами Марата Хуснуллина должно стать создание условий для оптимизации процессов, для экологически безопасных производств стройматериалов, модернизация нормативной базы отрасли.

Дилеммы реновации    

В первых выступлениях в новой должности Марат Хуснуллин обозначил свои приоритеты вполне конкретно. «Строительство – это драйвер: в совокупный бюджет Москвы стройка дает 17% дохода, – заявил он в интервью телеканалу «Россия 1». – ...Поэтому надо поднимать развитие инфраструктуры, поднимать обязательно вопросы капитального ремонта, реновации жилого фонда».

Опыт столицы, несомненно, будет применен на территории крупных городов и уже находит применение в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге, считает Антон Мороз. По его мнению, на таких территориях крупного многоэтажного строительства, как Свердловская область, Ленинградская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, сибирские города и города-миллионники, опыт реновации получит широкое распространение. А это также позволит эффективно реализовывать исполнение нацпроекта.

У других экспертов в осуществимости проекта реновации за пределами Москвы есть сомнения. «В регионах все зависит от бюджетов, – говорит Анастасия Семенченко. – Москва может себе позволить реновацию, чего нельзя сказать о регионах. Перспективы у реновации появятся, если изменится существующий механизм финансирования, и деньги на реновацию придут из центра». Похожую точку зрения высказывает бизнес-консультант, доктор экономических наук Александр Полиди. По его словам, в целом спрос на реновацию в регионах есть – достаточно вспомнить многочисленные попытки организовать реконструкцию центров ряда городов, например, Краснодара. Однако, отмечает эксперт, регионы не готовы к тому формату реновации, который реализуется в Москве – слишком разные экономические условия и возможности финансирования инфраструктуры.

К тому же перенос реновации в регионы – это далеко не первоочередная задача, которую нужно решать в строительном комплексе, считает Полиди. По его мнению, главное – это наведение порядка в фундаментальных принципах работы отрасли. А сверхзадача – формирование атмосферы доверия между государством, как регулятором, и участниками рынка, в том числе покупателями.

«Прежние регуляторы оказались неспособны создать внятные и стабильные правила игры. Сжатие объемов строительства во многих регионах произошло не столько вследствие ввода эскроу-счетов, сколько из-за невыносимых условий работы со стороны правоохранителей. Монополизация – следствие этого, и если эта тенденция не будет сломлена, то рынок ожидает дальнейшее сжатие. А низкая ликвидность некачественного жилья способна заложить мину под долгосрочный рост рынка. Но тут вопрос не столько в новых стандартах, сколько в готовности государства и муниципалитетов развивать инженерную инфраструктуру городов как основу для цивилизованного строительства», – говорит Александр Полиди.

Однако необходимость достижения целей, поставленных в нацпроекте, необходимость «гнать объемы» может вынудить власти делать ставку именно на ограниченное количество застройщиков, что будет способствовать дальнейшей монополизации рынка, предполагает Дмитрий Жигалов. При сохранении этого курса продолжатся банкротства небольших застройщиков, добавляет Анастасия Семенченко. А ожидать резкого повышения качества массового строительства, по ее мнению, сложно: «Многоэтажные микрорайоны в городах – экономически выгодная модель для девелоперов и для строителей в целом. Экономически эффективных участков под застройку не так много, девелоперы и государство, как девелопер, старается выжать максимум с каждого метра. Не вижу причин, почему этот тренд попытается переломить новый куратор стройкомплекса».

«Безусловно, будет происходить некоторое укрупнение рынка жилищного строительства, – прогнозирует Антон Мороз. – Уже сейчас определился пул основных застройщиков, которые строят большой в процентном отношении объем жилья на территории России. Это компании, которые первыми в новых реалиях подтвердили свою финансовую устойчивость, грамотность и возможность осуществления масштабного строительства. Да, действительно, эти компании строят в основном в 10-15, может быть, с учетом появления в их пакете новых, 20 регионах страны, что не может нас не волновать. Остальные – свыше 60 субъектов Федерации – будут застраиваться более маленькими по своим возможностям и по объему строительства застройщиками. Скорее всего, по ряду регионов появятся ключевые территориальные застройщики, которые будут отвечать всем требованиям нового законодательства и будут способны реализовывать намеченные проекты».