Застройщики и банки: диалог продолжается

Союз строительных компаний Урала и Сибири предоставил свою площадку для общения банков с застройщиками – членами СРО. Очередная такая встреча состоялась 30 января по инициативе Уральского Главного управления Центробанка РФ, на ней обсуждались проблемы и перспективы проектного финансирования строительства жилья в Челябинской области.

«При реализации принятой в России схемы по проектному финансированию строительства жилья было много проблем, но сегодня первый шок прошел, и участники процесса уже хорошо представляют себе новый механизм и многие в нем работают. Мы видим, что в регионе очень хорошая динамика вовлечения застройщиков и покупателей в новую схему долевого строительства. При этом переход не вызвал существенного снижения объемов ввода жилья и роста цен на новостройки. Хотя оценить влияние, которое оказывает новый механизм финансирования на стоимость жилой недвижимости, мы сможем только спустя определенное время», — отметил начальник Уральского ГУ Рустэм Марданов.

По его словам, переход к новому механизму в Уральском регионе идет более интенсивно, чем в целом по России. Объем средств на счетах эскроу в долевом строительстве в УрФО превысил 12,4 млрд рублей, а количество таких счетов достигло 5700, увеличившись за месяц на 27%. В настоящее время в Уральском федеральном округе между банками и застройщиками заключено 116 кредитных договоров на сумму 52,5 млрд рублей. Уже в ноябре 2019 года в округе появились завершенные проекты, средства по которым стали доступны застройщикам. На начало 2020 года в регионе было раскрыто 483 счета на сумму более 1 млрд рублей. Большинство таких счетов — в Тюменской (без АО) и Челябинской областях.

Между тем, в регионе есть «трудности перехода» на новую схему. Привычные для застройщиков механизмы зачетов и расчетов с подрядчиками теперь применить невозможно, а банки оказались не очень-то гибки в своей кредитной политике.

«Нам бы хотелось, чтобы на волне негативных событий, связанных с недобросовестными компаниями, доверие у южноуральцев к строителям не терялось, а только росло», — высказался координатор НОСТРОЙ по УФО и гендиректор ССК УрСиб Юрий Десятков. Он также сообщил, что сегодня СРО работает над созданием автоматизированной системы по ведению исполнительной документации в электронном виде на основе информационной модели строящегося объекта. Банки также могут присоединяться к этой системе и в режиме реального времени оценить как состояние объекта, так и финансовые и производственные риски при его строительстве. Тем самым у банка появится возможность значительно снизить собственные затраты и, соответственно, оптимизировать процентную ставку.

Кстати, на совещании присутствовали представители 11 банков, предоставляющих застройщикам проектное финансирование, и все они утверждали, что достаточно гибко подходят сегодня к формированию процентных ставок, тарифов и комиссий. Во внимание берутся себестоимость проекта, кредитные риски (например, споры о земле), снижение спроса, проблемы с подрядчиками, риск банкротства, неудачная бизнес-модель, оцениваются финансовое состояние застройщика, скорость продаж и т.д., т.п. Отказов в кредитовании становится меньше, базовые ставки снижаются, сервис работы с застройщиками становится более качественным.

«Маржа уменьшается: цена продажи не увеличивается потому, что платежеспособный спрос низкий, а себестоимость увеличивается, потому что приходится платить проценты банку. Страдает доходность бизнеса. Эта тенденция будет только усиливаться. Оптимизма у покупателей поубавилось: не растут доходы несколько лет подряд. Рынок очень слабый», — отметил председатель правления СКК, глава компании «Мечелстрой» Александр Воробьев.

«Не начинайте сразу десять объектов. Стройте один объект и быстро погашайте кредиты. Это снижает затраты, — рекомендует застройщикам Рустэм Марданов. – А ещё необходимо стимулировать наполнение эскроу-счетов. Если они наполняются быстро, ставка по кредиту становится меньше, себестоимость удешевляется. Банки готовы идти навстречу и предоставлять скидки при выдаче ипотечных кредитов, если дольщики направляют средства на эскроу-счета. Сейчас на рынке даже есть предложения ипотеки под 1% годовых».

В итоге участники встречи признали состоявшийся диалог полезным и для застройщиков, и для банков, и для самого ЦБ.